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空き家相談Ｑ＆Ａ
空き家所有者から
空き家の利活用
- 相続で空き家を取得したが、利用する予定がない。どうすればよいか。
- 住まいとして活用でき、需要もあるような地域であれば賃貸住宅として貸し出すのがよいのではないでしょうか。住宅は使われなくなると、どんどん老朽化が進行します。適切な維持管理を行わずそのままにしておくというのは一番の問題です。
老朽化しておりリフォームしても使うのが難しいような住宅の場合は取り壊して更地で所有するか、売却するかのどちらかです。駐車場などの需要のあるところではコインパーキングなどに利用し資産として保有することが考えられますが、需要のないところでは土地を保有するにも税金や維持管理費（除草など）が必要となります。利用するあてのない資産を保有し続けるよりも早めに売却した方が地域にとっても新しい転入者が期待できるので望ましいのではないでしょうか。
- 空き家に家具や荷物などがたくさん置いたままになっている。どうすればよいか。
- 空き家を倉庫とし利用される場合も適切な維持管理が重要です。適切な維持管理が行われないと建物の老朽化が進行し回りに迷惑をかけてしまうかもしれません。定期的に建物に風を通し、雨漏りなどの建物の傷みを早期発見してきちんと補修していくことが大切です。
なお、家具や荷物を一部屋にまとめて出入り口に鍵をかけ、それ以外を貸し出すという方法もあります。借りる側にとっても、その分の家賃を払わないので合理的です。使い勝手を考え、借りる方の生活に支障のない部屋を荷物置場としてはどうでしょうか。
- 空き家を利活用するには荷物などを整理・処分しないといけないが、自分でするのは大変。荷物の整理・処分をやってくれるようなサービスはないか。
- 遺品の整理等を行う便利サービス業者や遺品整理業者などがありますが、ごみ（不要家財など）の処理を一緒に依頼してしまうケースが増えており、一般廃棄物収集運搬業の許可なく収集運搬している実態が問題となっています。
一般家庭から排出されるごみは「一般廃棄物」に該当することから、ごみの処理にあたっては、荷物整理（遺品整理）業者に依頼するのではなく、市町村のごみ出しルールに従って、市町村直営収集、市町村が委託又は許可した「一般廃棄物収集運搬業者」に依頼してください。（自己搬入が可能な市町村もあります。）
空き家の維持管理
- 一時的な転勤で空き家になるが、将来は戻ってくる予定。空き家になると老朽化がすすむと聞くが、老朽化させないためにはどうすればよいか。
- 適切な維持管理が重要です。適切な維持管理が行われないと建物の老朽化が進行し回りに迷惑をかけてしまうかもしれません。定期的に建物に風を通し、雨漏りなどの建物の傷みを早期発見してきちんと補修していくことが大切です。
なお、戻ってくる時期が明確な場合には定期借家制度を活用し、賃貸住宅として貸し出しことも考えられます。ただし、すべての地域で可能というわけではなく、その場所で定期借家の需要がある場合に限られます。
- 老人施設に入るので空き家になるが、荷物も多いので当面はこのままにしておきたい。どうすればよいか。
- 適切な維持管理が重要です。定期的に建物に風を通すとともに建物の点検を行う必要がありますが、自分や家族の方が実施することが困難な場合には、空き家管理サービスを利用するのも1つの方法です。
- 親が亡くなり故郷の実家を相続した。自分が生きている間は故郷とのつながりを持っていたいので空き家のまま所有し続けたいが、遠方なので自分で維持管理するのは難しい。どうすればよいか。
- 空き家管理サービスを利用するという方法があります。
- 空き家管理サービスとはどのようなことをやってもらえるのか。料金はいくらかかる？
- 所有者が遠方に居住している場合など自分で空き家を訪問し管理することができない時に所有者に代わって空き家を訪問し、点検などをしてくれるサービスです。
一般的には、基本サービスとして、建物の中に入らず外観だけ点検するケースとそれに加えて建物の中に入り、雨漏りの確認、通気・換気や通水、ポストの整理、室内の清掃などを行うケースがあり、巡回結果報告書がメール等で送信されてきます。台風などの後に巡回し、状況を報告するサービスを基本サービスとして行っているところもあります。
庭の草取り・剪定、ハウスクリーニング、シロアリ駆除などをオプションサービスとして実施しているところもあります。
料金は訪問回数やサービス内容によって異なりますが、月1回5000円程度としているところが多いようです。
- 空き家管理サービスを依頼するのに信頼できる業者を紹介してくれないか（どのようにして探せばよいか）。
- 空き家管理サービスは不動産業者、解体業者、警備会社などが本業の延長線上で取り組んでおり、近年手がけるところが増えていますが、岐阜県内で取り組んでいるところはまだ少ない状況です。個別の事業者の紹介はできませんので、パソコン等で検索してみてください。空き家を今後どうするかを定めてから、管理代行業者を決めることが重要です。
- 行政から管理について指導がきた、どこに相談すればいいか。
- 今後、その空き家をどうするのかを決めることが重要です。
将来利用する予定があり、それまで人には貸したりしたくない場合には適正な維持管理を行う必要があります。自分で行うことが困難な場合には空き家管理サービスを利用するという方法があります。
自分で住む予定がない場合には、人に住んでもらうことで維持管理を任せることが考えられます。老朽化している場合にはリフォームしてから貸しだすことが考えられますが、借主がリフォームすることを認めた上で貸し出すことも考えられます。
将来も住む予定がなく、老朽化している建物の場合には、住宅を解体して、駐車場や家庭菜園、貸地、地域住民のための広場などとして活用することで土地を活かす方法もあります。
住宅を解体すると固定資産税があがるので、むしろ売却した方がよい場合もあります。なお、売却や賃貸する場合には不動産業者に仲介を依頼するのが一般的です。他にも空き家バンク制度を実施している市町村の場合は、当該市町村への相談も可能です。
- 施設に入居中の両親が認知症で判断ができない、どうすればいいか。
- 法定後見制度の利用が適切です。ご本人の判断能力が不十分な場合に、本人を法律的に保護し、支えるための制度です。
預金の解約、福祉サービス契約の締結、遺産分割協議、不動産の売買等をする必要があっても、本人に判断能力が全くなければ、そのような行為はできませんし、判断能力が不十分な場合にこれを本人だけに任せていたのでは、本人にとって不利益な結果を招く恐れがあります。そこで、精神上の障害によって判断能力が十分ではない方のために、家庭裁判所が援助者を選び、援助者が本人のために活動するものが法定後見制度です。
- 子供がいないので将来、施設に世話になろうと思っている。今後の相談がしたい。
- 任意後見という制度があります。本人がまだ契約締結や財産管理に必要な判断能力を十分に有している間に、将来認知症になった場合等判断能力が衰退した時に備えて、予め信頼できる人に自分に代わって法律行為等を任せる内容の契約を事前に締結しておく制度です。
将来のもしもの時は自分の面倒を見てもらいたいという人と事前に任意後見契約を結んでおき、「認知症かなぁ」と思った時に家庭裁判所に申立をして任意後見人の就任をしてもらう仕組みです。
任意後見契約は、本人と信頼できる人（任意後見受任者）との間で交わしますが、これは必ず公証人役場で“公正証書”にしなければ効力が発生しません。
委任する内容は、本人の判断能力が低下した状況における、本人の生活・療養看護・財産管理等に関する事務で、そのための代理権を任意後見人に授与する形になります。事務の範囲・内容は、本人と任意後見受任者との間で自由に決められるので、空き家等の不動産の処分の取り決めも可能です。
空き家の賃貸
- 老朽化した空き家だが、賃貸住宅として貸し出すにはどうすればよいか。
- 2つのケースがあります。
1つは所有者がリフォームするケースです。昭和56年以前に作られた住宅は耐震面でも問題があるので、耐震改修もあわせて実施することが重要です。なお、改修前よりも高い家賃での賃貸が可能です。
もう1つは借主が自由にリフォームすることを認めた上で貸し出すことです。家賃は相場家賃よりも安くなりますが、所有者にとっては修繕費を負担する必要がなく、借主にとっても安い家賃で借用でき自分の好みで改修（DIY）できるというメリットがあります。なお、DIY実施箇所については退去の際の現状回復は免除して契約する方法もあります。
参考 「個人住宅の賃貸活用ガイドブック」（国土交通省住宅局住宅総合整備課）
- 空き家をリフォームしたいが資金を援助してくれるような制度はないか。
- 市町村によっては、耐震改修など住宅リフォームに対して補助する制度を設けていますが、「現在住んでいる建物」を対象とする制度が多く、空き家で利用できる制度は多くありません。
既存の民間賃貸住宅の質の向上を図るとともに空家を有効に活用することにより、住宅確保要配慮者の居住の安定確保を図るとともに、災害時には機動的な公的利用を可能とする環境を構築するため、住宅確保要配慮者の入居等を条件として、空家のある賃貸住宅のリフォームに要する費用の一部を国が直接補助する制度として「住宅セーフティネット整備推進事業」があります。
- 空き家のリフォームを依頼するのに信頼できる業者を紹介してくれないか（どのようにして探せばよいか）。
- 個別の業者の紹介は行っておりません。リフォームに関しては、岐阜県建築士事務所協会、岐阜県建築士会、岐阜県建築工業会に所属する事業者に依頼することができます。それぞれのホームページに会員名簿などが掲載されています。
- 仏壇や箪笥などの家具が置いてあるが、これらを置いたままで貸し出すことは可能か。
- 一部屋に仏壇や家具などをまとめて出入り口に鍵をかけ、それ以外を貸し出すという方法があります。借りる側にとっても、その分の家賃を払わないので合理的です。使い勝手を考え、借りる方の生活に支障のない部屋を荷物置場としてはどうでしょうか。
- 所有している空き家を借りたいという人がいる。貸す際にどんな点に注意すればよいか。不動産業者を仲介せずに貸してもよいのか。メリット、デメリットが知りたい。
- 契約は貸主と借主双方の合意で成立します。不動産業者を仲介せずに貸しても問題ありません。なお、契約書がなくても契約は成立しますが、後日のトラブルを防ぐためにも契約書を作成すべきです。なお、定期賃貸借契約の場合は、必ず書面をもって契約を締結しなければなりません。
トラブルとして多いのが、退去時における現状回復です。国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を作成しているので参考にしてください。
不動産業者を仲介せずに貸すメリットとしては仲介手数料が不要な点があげられます。逆にデメリットとしては契約書を自分で作成しなければならない点があげられます。法的知識の少ない者同士の契約書はトラブルの元になります。仲介業者を通すこと（契約書・重要事項説明書の作成、締結）はトラブルを避けるために有益です。
空き家の売却・処分
- 立地条件などがよくない空き家だが、売却することは可能か。
- 価格設定、売却条件等によります。
- 空き家の売却を依頼するのに信頼できる業者を紹介してくれないか（どのようにして探せばよいか）。
- 空き家の売却に関しては、岐阜県宅地建物取引業協会、全日本不動産協会岐阜県本部に所属する事業者に依頼することができます。中古住宅の売買・賃貸を取り扱う事業者リストは、岐阜県宅地建物取引業協会に属する事業者については総合相談窓口において、全日本不動産協会岐阜県本部に所属する事業者については本部において閲覧が可能です。
- 空き家を売却に出しているが、買い手がない。どうすればよいか。
- 売却価格、売却条件等を見直すことが必要です。
空き家の解体
- 空き家を解体するのにどのくらいの費用がかかるか。
- 住宅の規模によって単価は異なり、規模が大きいほど単価は安くなりますが、一般的には木造住宅の場合2.3～2.8万円／坪程度です。ただし、前面の道路が狭く、大型車両や重機を持ちこむことができない場合は価格が高くなります。
- 空き家の解体を求められているがその費用がない。どうすればよいか。
- 自治体の中には、地震に対して倒壊の恐れがあると診断された住宅を対象に地域の防災の観点から除却費の一部を補助する制度を有しているところがあります。岐阜県内では東白川村が「東白川村老朽危険空き家解体支援事業」を実施しています。
老朽化が著しく周辺に危険を及ぼす恐れのある住宅については、早急に解体する必要があります。解体費用がない場合にはその土地を売却し、その売却費で解体する方法があります。
- 空き家の解体と一緒に不要な家具等の処分も一緒にやってもらうことはできるのか。
- できません。
空き家に残された不要家財等は「一般廃棄物」となります。不要家財等の所有者が市町村のごみ出しルールに従って、市町村が委託又は許可した「一般廃棄物収集運搬業者」に依頼する必要があり、解体工事の開始までに不要家財等の処理を行い工事ができるようにしておく
必要があります。
- 解体を依頼するのに信頼できる業者を紹介してくれないか（どのようにして探せばよいか）。
- 個別の業者の紹介は行っておりません。解体に関しては、岐阜県解体・建廃事業協同組合、岐阜県土木建築解体事業協同組合に所属する事業者に依頼することができます。
- 空き家の解体を求められたが、空き家をどうしようとそれは所有者の勝手ではないのか。空き家をそのままにしておくと何か問題があるのか（罰せられたりするのか）。
- 所有者には建物の管理責任があり、建物が倒壊したり、物が落下するなどして近隣の家屋や通行人などに被害を及ぼした場合、民法の規定により、その建物の所有者は損害賠償などで管理責任を問われることがあります。
市町村によっては空き家条例により、空き家の適切な管理を義務づけているところもあります。また、新たに制定された空家等対策の推進に関する特別措置法では、空家等の所有者等に、空家等が周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、適切な管理に努めることが責務としてあげられています。
私有財産といえども周辺に悪影響が生じるような事態が許されることはありません。
空き家の相続
- 空き家を相続したが、利用する予定はなく、処分しようにも売れそうにないので、相続放棄をしたい。どうすればよいか。
- 相続人が相続放棄の申述書という書面を作成して被相続人の住所地を管轄する家庭裁判所へ申請します。原則として相続が開始してから３ヶ月以内に行うことが必要です。
なお、相続放棄は空き家だけを放棄することはできず、すべての相続財産を放棄することになります。
- 空き家を相続したが、遺産分割協議が長引き、空き家が放置された状況になっている。どうすればよいか。
- 空き家を放置しておくと急速に老朽化が進行します。結露などによる湿気により建物が傷んだり、カビが生え、そこに白蟻が発生したりします。住宅の老朽化を防ぐためには通気・換気が重要です。また、雑草が繁茂すると近隣の人々に迷惑をかけることになるので雑草の手入れも重要です。さらに、十分に管理されていない住宅は不審者が侵入しやすく、ごみの不法投棄などがされる恐れもあります。郵便物がたまったままになったり、ごみなどが散乱したりしないようにすることも重要です。
自分や家族の方が実施することが困難な場合には、所有者に変わって空き家管理を行ってくれる空き家管理サービスを利用するのも1つの方法です。
- 相続したまま長年空き家となっている実家が放置してあり、これからも住むつもりもなく、また自分で管理することも難しい。このままでは周囲の家等にも迷惑を掛けることになるかもしれず管理が必要だとは思うが何をどうしたら良いか正直分からない。
- 住まいとして活用でき、需要もあるような地域であれば賃貸住宅として貸し出すのがよいのではないでしょうか。住宅は使われなくなると、どんどん老朽化が進行します。適切な維持管理を行わずそのままにしておくというのは一番の問題です。
老朽化しておりリフォームしても使うのが難しいような住宅の場合は取り壊して更地で所有するか、売却するかのどちらかです。駐車場などの需要のあるところではコインパーキングなどに利用し資産として保有することが考えられますが、需要のないところでは土地を保有するにも税金や維持管理費（除草など）が必要となります。利用するあてのない資産を保有し続けるよりも早めに売却した方が地域にとっても新しい転入者が期待できるので望ましいのではないでしょうか。
- 空き家の遺品整理、仏壇処理について知りたい。
- 遺品の整理等を行う便利サービス業者や遺品整理業者などがいますが、ごみ（不要家財など）の処理を一緒に依頼してしまうケースが増えており、一般廃棄物収集運搬業の許可なく収集運搬している実態が問題となっています。
一般家庭から排出されるごみは「一般廃棄物」に該当することから、ごみの処理にあたっては、荷物整理（遺品整理）業者に依頼するのではなく、市町村のごみ出しルールに従って、市町村直営収集、市町村が委託又は許可した「一般廃棄物収集運搬業者」に依頼してください。
なお、「お寺での供養」など、宗教的儀式の一環として個人の遺品を処理するような場合は、廃棄物とはならないものもあります。
空き家等利用希望者から
空き家の購入
- 県内にある空き家の情報を知りたい。
- 不動産物件情報については、宅地建物取引業法で定める免許を受けている者しか取扱うことができず、県住宅供給公社としては、個別具体的な物件情報をご紹介することはできません。
空き家の物件情報については、
・県内で空き家バンク※を設けている14市町村（ｐ47参照）にて確認できます。
・不動産関係団体（岐阜県宅地建物取引業協会・全日本不動産協会岐阜県支部（ｐ11参照））との専門相談により、中古住宅など個別の物件情報を得ることができます。
・（一社）移住・住みかえ支援機構（ｐ16参照）のマイホーム借上げ制度による県内の物件情報をＨＰから把握することができます。
・詳しくは、下記ホームページから確認することができます。
◆岐阜県ＨＰ「住まいの情報」参照
・また、岐阜県では「空気のきれいな田舎に住みたい」「農のある生活を楽しみたい」「自然の中で子育てをしたい」という方皆様のための情報サイトから、移住等にかかる様々な情報を得ることができます。
◆岐阜県ＨＰ「ぎふ ふるさと暮らしのススメ」参照
- 空き家の所有者に連絡をとりたいが、どうすればいいか。
- 法務局にいけば、誰でも登記事項を閲覧（有料）することが可能であり、登記されている所有者の住所を把握することができます。ただし、中には住所変更がされておらず、空き家の住所のままになっていたりするケースもあります。
近所の人に聞くというのも1つの方法です。個人情報の取り扱いなどが問題となっている昨今、なかなか教えてくれないかもしれませんが、目的をしっかりと伝えれば教えてもらえるかもしれません。
空き家の賃貸
- 借りたい空き家があるが、借りるにはどうすればよいか。
- 不動産業者が扱っている物件の場合は、その業者に仲介を依頼することができますが、そうではない物件の場合には所有者を探して交渉することになります。空き家の所有者を探す方法については前の問をご覧ください。
所有者がわかれば、まずは手紙で借りたいということを誠意をもって伝えてみてはどうでしょうか。電話番号だけでなく、メールアドレスなど連絡先はできるだけ選択肢を多く示した方がよいでしょう。空き家になっているのは様々な理由があるからであり、貸したくないという所有者もいます。失礼にならないようにお願いすることが重要です。
なお、費用は発生しますが、不動産業者に相談すると代理人として所有者と交渉してくれるところもあるようです。
- 空き家を賃借するための補助金・助成制度(国・市町村)はないか。
- 空き家バンク※を実施している市町村において、空き家バンクを通じて入居した場合に奨励金がもらえたり、改修費用の助成がある市町村もあります。
※各市町村が、空き家の有効活用を通した「定住促進による地域の活性化」を図ることを目的に空き家の賃貸・売却を希望する人から申込みを受けた情報を、空き家の利用を希望する人に紹介する制度。
空き家のリフォーム
- 空き家のリフォームをDIYでやりたいが、すべてはできないと思うので、相談に乗ってくれるところを紹介してくれないか（どのように探せばよいか）。
- 個別の業者の紹介は行っておりません。リフォームに関しては、岐阜県建築士事務所協会、岐阜県建築士会、岐阜県建築工業会に所属する事業者に依頼することができます。それぞれのホームページに会員名簿などが掲載されています。
空き家の診断
- 空き家の現在のコンディションについて知りたい。
- 専門家に住宅診断を依頼することになります。目的によって調査方法も異なり、費用も異なります。目視調査では屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状況を診断します。機材を使用する詳細診断もあります。なお、昭和56年以前の建物については古い耐震基準で作られているため、現在の耐震基準に適合しているかを判断するための耐震診断を行うことが必要です。
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